Pachtprijzen 2018: historische daling!

Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische bedrijfsgebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Voor pachtovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 september 2007 gelden daartoe veranderpercentages. Dré Stoffels, specialist pachtzaken bij Arvalis Juristen, zet voor u de hoofdlijnen van de per 1 juli 2018 geldende pachtnormen op een rij. Reeds aanstonds vallen grote verschillen op tussen de diverse pachtbestanddelen.

 

CategorieNoord- en Midden-LimburgZuid-Limburg
los land-34% (-7%)-18% (-10%)
tuinland+22% (+58%)+22% (+58%)
bedrijfsgebouwen+1,46% (+1,3%)+1,46% (+1,3%)
bedrijfswoning+3,9% (+2,8%)+3,9% (+2,8%)


Los land

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende de referentieperiode. Deze referentieperiode omvat een tijdvak van vijf jaar en wordt ieder jaar ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt. Dit verklaart ook de daling voor het tweede jaar op rij; gemiddeld goede jaren (2010 en 2011) worden ingewisseld voor beduidend mindere jaren (2015 en 2016). Met name in pachtprijsgebieden met overwegend melkveehouderij leidt dit tot forse en zelfs zeer forse verlagingen van de pachtnormen. In het pachtprijsgebied dat Midden en Noord Limburg omvat, is zelfs sprake van de grootste daling ooit! 

Tuinland
Vergeleken met de forse daling van de normen voor los land, is de ontwikkeling met betrekking tot tuinland, opmerkelijk. In de gehele provincie stijgen de normen voor tuinland met maar liefst 22%. Dat is de vierde stijging op rij (vorig jaar bedroeg de stijging zelfs 58%!) en het totaal aan verhogingen in deze jaren bedroeg meer dan 100%! De gevolgen van deze verhogingen zijn in veel gevallen echter minder extreem dan het lijkt. Veranderpercentagens kunnen alleen worden toegepast voor zover daarmee onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast geldt ook voor tuinland een absoluut plafond ter hoogte van 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen nooit boven dit plafond uitstijgen. Het een en ander betekent in veel gevallen dat voor tuinland de verhogingen alleen onverkort toegepast kunnen worden indien de waarde van de grond meer bedraagt dan € 11,00 / m2 . Het is dus te voorzien dat in veel gevallen de verhoging niet of niet ten volle toegepast zal kunnen worden. Pachters en verpachters doen er verstandig aan zich daarover goed te laten adviseren. 

Woning en bedrijfsgebouwen
De veranderpercentages voor de agrarische bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen laten geen opmerkelijke ontwikkelingen zien. De maximale verhoging voor de woning bedraagt 3,9% en is ontleend aan de inflatie en het basishuurverhogingspercentage volgens het huurprijzenbeleid voor woonruimte. De pachtprijs voor bedrijfsgebouwen kan met maximaal 1,46% worden verhoogd en is ontleend aan de gemiddelde bouwkostenindex over de referentieperiode. Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid. Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er welhaast altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging. In die gevallen waarin de doelmatigheid van met name de bedrijfsgebouwen al langer onder druk staat, kan ook deze jaarlijkse, bescheiden verhoging uiteindelijk leiden tot een pachtprijsniveau dat niet langer in een redelijke verhouding staat tot de functionaliteit van het gebouw. Ook dit verdient de aandacht van pachter en verpachter.

Wanneer betalen?
Een veel voorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die thans in 2018 gaan gelden, ook in dat jaar reeds zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is namelijk meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens pas gaan gelden voor het daarop volgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald. Een voorbeeld zal dit verduidelijken. Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2018 van kracht worden, gelden voor het eerst daarop volgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar van 1 november 2018 tot 1 november 2019. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de normen 2018, pas verschuldigd is op of voor 1 november 2019. In verreweg de meeste gevallen dient de aanstaande pachtbetaling in het najaar van 2018 dus te gebaseerd te zijn op de normen van 2017 en niet die van 2018. De normen van 2017 zijn in bovenstaand schema tussen haakjes geplaatst.       

Grondkamer
De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege; zij moeten dus altijd worden toegepast mits de geldende minima en maxima niet worden overschreden. Daarnaast bestaat echter ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening te vragen aan de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar een belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Dat kan het geval zijn als de op enig moment tussen partijen afgesproken pachtprijs erg laag was, of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen. Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het bedrag gelijk aan 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn vaak aan de orde en zeker in die gevallen (zoals bij tuinland) waarin er in meerdere opeenvolgende jaren sprake is geweest van behoorlijke stijgingen van de normen. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de grondkamer te laten bepalen.

Meer weten?
Vanwege de koppeling aan de bedrijfsresultaten kunnen pachtprijzen nogal sterk fluctueren. U betaalt snel te veel of ontvangt te weinig. Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast, neemt u dan gerust eens contact op met Dré Stoffels van Arvalis Juristen (06-22527657 of mail astoffels@spam-protectarvalis.nl). Hij kan u nader over uw specifieke situatie informeren en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen. Ook kan hij u adviseren of een herziening door de Grondkamer, voor u kansrijk is.

Contact/Reacties


Reageren op dit bericht? Laat hieronder uw reactie achter. Let op: deze is zichtbaar op onze site.

Meer nieuws

Nieuwsbrief Arvalis, juni 2018

(04 June 2018)

KLIK HIER voor de nieuwsbrief van Arvalis, juni 2018

Onduidelijkheid fosfaatrechten vleesveehouders blijft voortduren

(30 May 2018)

RVO heeft onlangs een brief verzonden aan vleesvee- en zoogkoeienhouders over het effect van het fosfaatrechtenstelsel op de vleesvee- en...

Terinzagelegging ontwerpplannen PAS Leegveld Deurne

(30 May 2018)

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 15 mei 2018 het ontwerp-inpassingsplan 'PAS Leegveld, Deurne' inclusief het milieueffectrapport...

Kinderen in de leeftijd van 10, 11 of 12 jaar? Alsnog € 5.600,- zwangerschapsuitkering!

(30 May 2018)

Zelfstandige ondernemers die tussen 7 mei 2005 en 4 juni 2008 zijn bevallen, kunnen sinds 15 mei een compensatie aanvragen bij het UWV. De...

Welkom in de 4e industriële revolutie

(30 May 2018)

In 2050 zullen er wereldwijd nog maar de helft van het aantal auto’s zijn dan nu het geval is. Waarom? Omdat er sowieso alleen nog maar zelfrijdende...