Zachte plannen met harde gevolgen voor planschade claims

Ruimtelijke plannen bieden vaak meer mogelijkheden dan waarvan op dat moment gebruik wordt gemaakt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een bouwtitel voor een woning, de ruimte binnen een agrarische bouwkavel of de niet benutte bouwhoogte van een kantoorpand. De overheid wil van al deze planvoorraden af, maar vreest voor de gevolgen van planschade en andere schadeclaims. Onlangs organiseerde de Provincie Limburg samen met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO) hierover een bijeenkomst voor met name de gemeenten in onze provincie. Namens Arvalis nam ik een kijkje in de keuken.  

Door tal van factoren is de visie op onze ruimtelijke omgeving de afgelopen jaren sterk veranderd. De economische crisis sloeg een bres in bouwprojecten. Winkels en kantoren kampen in toenemende mate met leegstand. De woningbehoefte neemt af en onder druk van het maatschappelijke debat gaan ook steeds meer stemmen op om de ontwikkeling van agrarische bedrijven aan banden te leggen.

Als gevolg hiervan wordt in ruimtelijke plannen in toenemende mate de nadruk gelegd op ‘beheren’ in plaats van ‘ontwikkelen’. De Provincie heeft daartoe in het POL 2014 een instrument geïntroduceerd: dynamisch voorraadbeheer. Dynamisch voorraadbeheer is een dwingende overheidsinterventie om verdere kwantitatieve groei in diverse ruimtelijke sectoren tegen te houden. Of anders gezegd, met de inzet van dit instrument wil de Provincie onbenutte ruimte uit bestemmingsplannen (laten) schrappen. “Bestemmingen worden uitgegumd”, zo was er die middag te horen.

Het schrappen van deze onbenutte ruimte kan echter wel tot (hoge) planschade en andere schadeclaims voor gemeenten en/of Provincie leiden. Tijdens de bijeenkomst werd stil gestaan bij de manieren waarop dergelijke claims zo veel mogelijk voorkomen kunnen worden. Dit illustreert een calculerende overheid!

In het planschaderecht is bepaald dat degene die vanwege een ruimtelijke ontwikkeling in een nadeligere positie is komen, aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de daardoor geleden schade. Hiervan uitgezonderd is de situatie waarin de schade voorzienbaar was. Het gaat hierbij om een algemeen geaccepteerde uitzondering die in het schaderecht ‘brede’ toepassing vindt. Voorbeeld: De koper van een perceel die wist of kon weten dat ernaast een industrieterrein zou verrijzen, heeft geen recht van spreken en kan evenmin schade claimen. Degene die op grond van een bestemmingsplan een bepaalde bestemming mag realiseren maar dat niet doet, weet dat hij het risico loopt dat de planinzichten ook kunnen wijzigen. In zoverre geeft het toepassen van het ‘voorzienbaarheidscriterium’ invulling aan een algemeen heersend rechtsgevoel. In zoverre is er dus ook niets nieuws onder de zon.

Wél nieuw - althans meldenswaardig - is dat de provinciale en gemeentelijke overheden bij de inzet van het instrument van dynamisch voorraadbeheer, de zaken lijken om te draaien. Waar in de hiervoor omschreven gevallen de haalbaarheid van (plan)schade voort kwam uit de vraag of een ontwikkeling voorzienbaar was of niet,  lijken Provincie en gemeenten juist de voorzienbaarheid te willen creëren enkel om zodoende (plan)schadeclaims te kunnen afwenden. Hoe Provincie en gemeenten dat gaan doen, staat hun vrij. De documenten waarmee zij de voorzienbaarheid in het leven kunnen roepen, zijn niet gedefinieerd en onbegrensd. Het kan gaan om bijvoorbeeld structuurvisies, woonvisies, plannen of beleidsnota's of andere documenten waarin het voornemen om bepaalde planvoorraad te schrappen, kenbaar wordt gemaakt. Zelfs uit verslagen van openbare raadsvergaderingen kan voorzienbaarheid voortvloeien!

In al deze gevallen begint daarmee de klok te tikken. Het inroepen van een voorzienbaarheid betekent immers niet dat de Provincie en/of gemeente zich meteen aan een (plan)schadeclaim kan onttrekken. Vanaf de aankondiging moet aan een mogelijk benadeelde een redelijke termijn worden gegund waarbinnen deze nog zodanig kan handelen dat zijn schade wordt voorkomen of beperkt. De eigenaar van een bouwperceel die in een of ander beleidsdocument leest dat de gemeente voornemens is om de bestemming ‘wonen’ te schrappen, kan dus alsnog binnen een redelijke termijn een ‘bouwvergunning’ aanvragen. Wat hierbij als ‘redelijk’ wordt aangemerkt, staat nergens vermeld maar in het algemeen wordt een termijn variërend tussen de 10 maanden tot één jaar wel als ‘redelijk’ geaccepteerd.

Twijfelt u eraan of u het risico loopt om geconfronteerd te worden met een planreductie, dan kunnen de juristen van Arvalis dit voor u nagaan. En als u eenmaal weet dát u een risico loopt en u wilt nog snel uw planruimte benutten, dan heeft Arvalis een compleet team van adviseurs, bouwkundigen en architecten voor u klaar staan om dit te realiseren. Aarzel niet, want de klokt tikt door…  

 

 

Meer blogs

WOZ-waarde; mag het een onsje méér zijn?

(14 november 2017)

Bij de slager levert een onsje méér meestal geen problemen op. Indien een WOZ-waarde echter wordt verhoogd, zal menigeen zich toch minder meegaand...

Let op: kortingen op SDE-subsidie in praktijk niet altijd terecht

(24 oktober 2017)

Ondernemers die duurzame energie opwekken, kunnen gebruik maken van de SDE-regeling. De SDE-regeling is een subsidieregeling waarbij ieder jaar...

Glastuinbouwbedrijven weer ‘in the picture’ bij kopers

(03 oktober 2017)

Ondernemers in de glastuinbouw die hun bedrijf wilden verkopen, hebben een aantal moeilijke jaren achter de rug. Waar omstreeks 2010 de teneur in de...

Wie geef u het vertrouwen?

(11 september 2017)

Wie behartigt uw belangen als u dit zelf niet meer kunt? Dit is natuurlijk een legitieme vraag voor mensen die een dagje ouder worden, maar zeker ook...

Oververhitting op de particuliere huizenmarkt?

(05 juli 2017)

De krapte op de particuliere woningmarkt neemt zichtbaar toe. Van alle provincies in Nederland is Limburg deze keer de koploper. Er staan op dit...