Arjan van Heerebeek, makelaar bij Arvalis, drukt grondeigenaren op het hart risico's zoveel mogelijk in te perken als nieuwe projecten worden opgestart. "Sinds de zomer van 2022 is er veel veranderd."
Grond waarop in de toekomst woningen en of bedrijven mogen worden gebouwd, noemt men in de volksmond ‘warme grond’. Dit zorgt voor een waardestijging van vele malen de agrarische grondprijs. De uiteindelijke prijs wordt bepaald door de locatie van de grond en de beleidsstukken van de overheid (gemeente en provincie) waaruit kan worden opgemaakt welke mogelijkheden voor ontwikkeling er zijn.
Tot 2009 (de bankencrisis) werd nagenoeg onbeperkt gekocht door ontwikkelaars. In de periode 2009 tot 2017 lag de verkoop grotendeels stil. Van 2017 tot de zomer van 2022 herstelde de markt zich en werden er goede prijzen betaald. Bedragen van zestig tot honderd euro per vierkante meter werden regelmatig betaald op basis van ‘boter bij de vis’. De gehele koopsom werd dan gelijk betaald met het notarieel transport.
Arjan van Heerebeek, makelaar bij Arvalis, merkt op dat ontwikkelaars sinds de zomer van 2022 weer een pas op de plaats maken. “Nieuwbouw woningen zijn als gevolg van de gestegen rente te duur geworden voor kopers. Men kan minder lenen terwijl de bouwkosten zijn opgelopen door stijgende kosten van materiaal en arbeid. Ook zijn ontwikkeltrajecten veel langer geworden door onvoorspelbare overheidsregelgeving en gebrek aan personeel bij vergunningverlenende instanties. Ondertussen zijn ook de trajecten van bezwaar en beroep flink langer geworden als gevolg van onderbezetting bij de Raad van State. Beroep bij de Raad van State kan je zomaar twee jaar extra kosten.”
Van Heerebeek merkte al eerder op dat het aantal gegadigden dat wil en kan kopen is geslonken. Projectontwikkelaars maken vooraf een inschatting hoeveel risico ze lopen op het gebied van medewerking van de overheid, bezwaarprocedures, kosten van de grondexploitatie, etc. Kopers proberen steeds meer risico bij de verkopers neer te leggen. In plaats van onvoorwaardelijk te kopen en afrekenen als voorheen wordt er momenteel meer gewerkt met optie overeenkomsten. De koper krijgt gedurende een bepaalde periode het recht om de grond exclusief te kopen tegen een vooraf overeengekomen koopsom welke afhangt van de daadwerkelijke ontwikkeling. Verkoper ontvangt daarvoor een optievergoeding die al dan niet verrekenbaar is met de uiteindelijk te betalen koopsom in het geval de koop ook daadwerkelijk leidt tot een notarieel transport.”
Al deze ontwikkelingen maken het als grondeigenaar steeds risicovoller om nieuwe projecten op te starten. “Dit maakt het, nog meer dan voorheen, belangrijk voor grondeigenaren om een op dit werkgebied ervaren deskundige in te schakelen. Het gaat er om genoemde risico’s voor verkoper in te perken qua omvang en looptijd. Ook dient er zekerheid te worden ingebouwd voor het geval koper in de toekomst zijn afgesproken verplichtingen niet kan nakomen. De ervaren makelaars van Arvalis staan u hier graag in bij.”
