Je hoort het overal: er is een grote behoefte aan nieuwbouwwoningen – en dus aan grond om op te bouwen. Wat minder bekend is, is dat er óók veel vraag is naar ondergrond voor nieuwe bedrijfsterreinen.
De overheid wijst in een visie bepaalde gebieden aan, waarna vaak een voorkeursrecht wordt gevestigd. Zo heeft de minister van Defensie onlangs een voorkeursrecht gevestigd voor uitbreiding van oefenterreinen in de omgeving van Oirschot en Weert. Gronden die in zo’n visie vallen, worden ook wel “warme grond” genoemd.
De rol van projectontwikkelaars en gemeenten
Zodra het voorkeursrecht is gevestigd, komt het gebied in beeld bij projectontwikkelaars. Die willen afspraken maken met grondeigenaren over aankoop. Vervolgens proberen ze bij de gemeente een bouwclaim te verkrijgen: het recht om een bepaald aantal woningen te bouwen of een deel van het terrein te ontwikkelen. Gemeenten willen in eerste instantie vaak zelf de regie houden, maar in de praktijk blijkt dat ze de ontwikkeling toch regelmatig aan de markt overlaten – simpelweg vanwege een tekort aan capaciteit, kennis of kapitaal.
De gemeente laat dan het voorkeursrecht vervallen of verleent een ontheffing, op voorwaarde dat de ontwikkelaar het plan uitvoert zoals de gemeente dat voor ogen heeft. De afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst, waarbij de ontwikkelaar een (forse) bijdrage betaalt voor de inzet van het ambtelijk apparaat. Daarna kan de daadwerkelijke ontwikkeling en bouw beginnen.
Spannende tijden voor jou als grondeigenaar
Voor jou als grondeigenaar breekt dan een spannende periode aan. Door het voorkeursrecht kan de eigendom niet zomaar notarieel worden overgedragen. De koopsom kan alleen via een waarborgsomconstructie worden geregeld. Als de gemeente lucht krijgt van een verkoop ondanks het voorkeursrecht, kan zij naar de rechter stappen om de koopovereenkomst te laten vernietigen. Dat leidt tot kostbare en tijdrovende procedures – het zijn momenten waarop advocaten de koe melken – waar niemand bij gebaat is, jij als grondeigenaar al helemaal niet.
In de praktijk verloopt een ontwikkeling vaak soepeler wanneer de markt het oppakt, onder regie van de gemeente. Zonder voorkeursrecht kun je eenvoudiger afspraken maken, je koopsom ontvangen en je herinvestering organiseren.
Fiscaal voordeel bij warme grond
Een belangrijk voordeel van een eerder gevestigd voorkeursrecht is dat je als grondeigenaar gebruik kunt maken van de zogenoemde verruimde herinvesteringsregeling. De meerwaarde boven de agrarische waarde kun je dan investeren in een vervangend bedrijfsmiddel – eventueel buiten de landbouw – zonder direct af te rekenen met de fiscus. De fiscale claim wordt doorgeschoven naar de toekomst en wordt bovendien niet geïndexeerd voor inflatie. Dat levert jou dus een aanzienlijk fiscaal voordeel op.
Laat je goed begeleiden – met vergoeding
Het hele proces rondom warme grond is complex en vraagt om goede begeleiding. Gelukkig voorziet de Omgevingswet in een vergoeding voor een adviseur die jij mag inschakelen om je hierin te laten bijstaan. De makelaars van Arvalis zijn hierin gespecialiseerd en staan voor je klaar om je deskundig en persoonlijk te begeleiden. Heb je vragen hierover of wil je jouw situatie bespreken met een van onze makelaars? Neem dan contact op met Arjan van Heerebeek via 06-212 124 31 of stuur een mail naar arjan.van.heerebeek@arvalis.nl.
